Vérifier un titre foncier au Cameroun

Pourquoi la vérification n'est pas une formalité

Au Cameroun, un terrain peut être vendu trois fois : par la famille, par un vendeur qui détient une copie, et par celui qui figure réellement au livre foncier. Seule la Conservation foncière tranche. Une « attestation de vente », un reçu, une copie de titre ou la parole d'un chef de quartier ne valent rien juridiquement.

Un étranger peut acheter un terrain titré et un immeuble bâti, mais l'acte doit porter le visa du ministre chargé des Domaines (MINDCAF), à peine de nullité — loi n° 80/21 du 14 juillet 1980. Un terrain non titré ne peut pas être cédé en pleine propriété à un étranger : la voie est la concession provisoire puis le bail emphytéotique (18 à 99 ans). À la revente, l'État dispose d'un droit de préemption.

La procédure de vérification, étape par étape

1. Obtenir le numéro de titre foncier — pas une copie du document : le numéro. Sans numéro, il n'y a rien à vérifier, et c'est déjà une réponse.
2. Consulter la Conservation foncière compétente (celle du département du terrain). On y demande l'état du titre : propriétaire inscrit, superficie exacte, hypothèques, servitudes, oppositions, litiges en cours.
3. Comparer l'identité du vendeur (CNI ou passeport) avec le nom inscrit au livre foncier. Un mandataire doit produire une procuration notariée valide.
4. Faire borner par un géomètre assermenté : la superficie réelle diffère souvent de celle annoncée, et les bornes ont parfois disparu.
5. Enquêter sur place : voisins, chef de quartier, anciens du quartier. Les litiges coutumiers et familiaux ne sortent pas des registres, ils sortent des conversations.
6. Comparer le prix au m² aux prix réels du quartier. Un prix très en dessous du marché signale un problème de titre, jamais une bonne affaire.
7. Passer par un notaire pour l'acte, et vérifier le visa MINDCAF si l'acquéreur est étranger.

Les cinq pièges qui reviennent

• Le titre provisoire vendu comme définitif. Un titre foncier provisoire n'est pas un titre foncier : il peut être retiré.
• Le morcellement non publié. Une parcelle issue d'un morcellement vendue avant inscription au livre foncier n'existe pas encore juridiquement.
• La mutation non inscrite. Le vendeur a acheté, mais n'a jamais fait inscrire la mutation : il n'est pas propriétaire aux yeux de l'État.
• L'hypothèque oubliée. Un titre peut garantir un prêt bancaire. Sans vérification, l'acheteur hérite de la dette.
• Les zones exclues. Les terrains situés dans les 20 km des frontières ne sont pas accessibles aux étrangers, et les litiges y sont fréquents.

Combien coûte la vérification

Les frais se composent de trois postes : les frais de consultation à la Conservation foncière, les honoraires du géomètre assermenté (variables selon la superficie et l'accessibilité), et les frais notariés à la signature. Les montants exacts dépendent du département et de la superficie : nous les chiffrons au cas par cas, jamais à l'aveugle. Un devis de clôture ou de bornage obtenu auprès d'un professionnel local reste la seule base fiable.

Ce que nous faisons sur place

Nous demandons le numéro de titre, nous allons à la Conservation foncière, nous photographions et nous datons, nous parlons aux voisins, et nous vous disons si le terrain est propre — ou pourquoi il ne l'est pas. Si le dossier est mauvais, nous vous le disons avant que vous n'envoyiez un franc.